상한제아파트 건축비 거품 논란
상한제아파트 건축비 거품 논란
분양가 상한제가 적용된 아파트 건설회사들이 발코니 확장 등 옵션제를 편법으로 운영해 입주 예정자들은 건설회사들이 발코니 확장과 내장가전제품 등 하나로 묶어 입주자의 선택의 여지가 없도록 만들어 사실상 분양가를 올리고 있다. 분양가 상한제가 적용되는 아파트의 기본형 건축비보다 3.3㎡당 150만원 가까이 싼 건축비로도 국내 최고급 아파트를 지을 수 있다. 정부가 제시한 분양가 상한제 아파트의 기본형 건축비가 좀 과도하게 책정됐다. 은평뉴타운 1지구의 분양가격 중 건축비 수준이 정부가 정한 분양가 상한제 아파트의 기본형 건축비보다 최대 32%나 싸게 나왔다. 정부가 택지비에 일정 건축비를 더해 분양가를 책정토록해 아파트분양가를 낮추겠다며 도입한 분양가 상한제 아파트의 건축비실제 원가에 비해 지나치게 높게 설정됐다.https://www.realer.co.kr/
분양가 상한제 아파트의 기본형 건축비에 대한 거품논란이 일고 있다. 분양가 상한제 아파트의 분양가 책정 기준으로 제시한 표준건축비 수준이 서울시의 은평뉴타운1지구 아파트 분양가 책정과정에서 산정된 건축비에 비해 턱없이 높게 설정돼 거품이 끼었다. SH공사가 80% 공사를 진행한 상태에서 책정한 건축원가에 비해 정부의 분양가 상한제 아파트 건축비에 비해 상당 수준 높아 건설업체들이 분양가 상한제의 기본형 건축비를 모두 반영해 분양가를 책정할 경우 폭리를 얻는 것은 물론 고분양가를 조장한다.
실제 은평뉴타운1지구의 분양가 내역을 보면 택지비는 SH공사가 책정한 분양가격과 정부 기준의 상한제 가격은 같다. 이는 감정가 기준으로 책정했기 때문이지만 건축비에서 큰 차이가 난다. 주택형 59㎡의 건축비는 3.3㎡당 429만4000원에 비해 정부가 정한 상한제의 해당 평형 기준 건축비는 568만5000원이다. 분양가 상한제의 기본형 건축비가 은평뉴타운 아파트보다 무려 139만원(32%)이나 비싼 셈이다. 은평뉴타운 84㎡ 분양주택도 상한제 기준 건축비는 3.3㎡당 557만2000원인데 SH공사는 431만5000원으로 책정해 125만7000원이나 차이가 난다. 나머지 101㎡와 134㎡도 SH공사가 실제 책정한 건축비와 분양가 상한제 적용 기본형 건축비 간 3.3㎡당 차이가 52만∼62만5000원에 이른다.
최고급 아파트를 짓는다고 공언하는 SH공사가 후분양제를 실시하면서 실제 책정한 건축비가 주택형별로 상한제의 기본형 건축비보다 3.3㎡당 52만∼139만원이나 싼 셈이다. 은평뉴타운 아파트 건축비 내역을 통해 정부의 분양가 상한제 기준이 상당히 부풀려 있다는 것을 알 수 있다. 분양가 상한제를 실시하면 건설사들이 손해를 본다는 것은 엄살이라는 것을 증명한 것이다. 분양가 상한제 기준이 되는 기본형 건축비 자체에 대한 거품을 제거하지 않은 게 문제로 지금처럼 최고·최신의 자재를 사용하는 것을 전제로 책정된 기본형건축비가 아닌 재료비·인건비·이윤 등의 원가를 기초로 현장 가격을 반영한 건축비 수준에서 건축비 상한선을 정해야 한다.
민간 건설사들은 분양원가와 분양가 상한제 기본형 건축비 간 가격 격차가 크게 벌려진 것은 은평뉴타운 사업의 특수성 때문이다. 우선 SH공사가 공기업답게 수익을 거의 남기지 않았다. 실제로 은평뉴타운에 들어가는 총 사업비는 7조5000억원 수준이지만 수익은 1211억원에 불과하다. 수익률이 1% 수준에 불과한 셈이다. 이 정도면 민간기업 기준으로는 하나마나한 사업이다. 민간 건설사가 7조원 이상 들여 1000억여원 남기는 사업은 절대 하지 못한다.단순히 은평뉴타운의 건축비 책정 내역을 보고 일반 분양가 상한제 아파트 기본형 건축비를 비교해 민간 건설사가 폭리를 챙긴다고 해석하는 것은 무리다.
이로인해 2008년 초부터 주택시장에 본격 등장할 것으로 예상됐던 분양가 상한제 아파트가 당분간은 공급되기 힘든 것은 주택업체들이 분양가 상한제를 피하기 위해 2007년말과 2008년 1분기에 공급 예정이었던 물량을 2007년 11월 말까지 앞당겨 분양승인 신청을 해버렸다. 실제로 상위 10위권 대형 건설업체 가운데 현재 분양승인 신청을 준비 중인 곳은 1개사에 불과한 용인시의 경우 신봉지구 동일하이빌 동부센트레빌 GS자이 등 3개 단지를 포함해 2007년 11월 모두 26건의 분양승인을 접수받았으나 12월 한 건도 받지 못했다.인천이나 기타 지역도 전무하다.
분양값 상한제 아파트이지만 주택업체들이 공급 면적을 부풀리거나 발코니 확장과 풀옵션을 사실상 강요해 소비자들과 마찰을 빚고 있다. 발코니 확장비용과 옵션으로 분양값을 간접적으로 올리는 것인데도 사전에 소비자들에게 충분히 고지하지 않아 내집 마련 꿈에 부푼 당첨자들한테 실망감을 주고있다. 중소형 아파트에 공급 면적이 쓸데없이 36평으로 부풀려져 옵션을 패키지로 묶어놓아 입주하려면 기존 가전·가구를 다 버려야 할 판이며 3.3㎡당 900만원대로 광고했지만 실제로는 1천만원이 넘는다. 비싼 시스템 에어컨을 구입하도록 유도하여 분양값이 비싸졌다. 편법을 이용해 어느 정도 가격을 올려도 일반 아파트보다는 싸다는 점과 청약가점이 높은 당첨자들이 재당첨 금지규정 때문에 당첨을 포기하지 못할 것이라는 점을 악용해 업체들이 슬슬 가격을 올리는 추세다.
발코니 확장비도 비싸며, 아파트는 베란다에 배수시설을 만들지 않는, 거실, 주방, 안방, 그리고 작은방 두 개 모두에 시스템 에어컨을 다는 비용으로 700만원을 설정했다. 치수가 나온 도면을 구할 수 없어 당첨자들이 항의하자 업체가 홈페이지에 공개했다. 평면도의 바둑판 무늬를 터야 확장형이 된다. 기본형이 훨씬 좁다. 은평뉴타운은 전용면적이 커질수록 고정비 비중이 낮아지면서 1㎡당 발코니 확장비용이 줄었지만, 발코니 확장비용도 늘었으며, 파주 새도시의 공급면적 143㎡짜리는 확장비용이 3320만원, 수원 화서에서 분양 중인 업체의 143㎡짜리는 2100만원에 그친다. 상한제 아파트는 대부분 청약 전이 아닌 당첨 뒤에야 본보기집을 공개하는 문제점도 있다. 당첨 뒤 뒤늦게 본보기집을 둘러보고 상담하면서 후회해도 계약을 물리기는 어렵다. 높은 가점을 쌓아 당첨됐는데 계약을 포기하면 한동안 재당첨이 금지되기 때문이다. 사람들이 몰리면 안전 사고나 주변 도로 정체 등 부작용이 많아 상한제가 적용되는 단지의 청약 전에 공개하는 것도 해결책은 안 된다. 상한제 물량은 확장·옵션 비용도 정부가 규격화하는 게 바람직하다.
입주자들한테 확장 할 거냐 안 할거냐 선택을 강요하고 무리하게 가전제품 등을 끼워넣기해 가격을 올리는 것에 대해 이해가지 못하는 경우, 발코니 확장 비용도 1㎡에 128만 원으로 같은 공공택지인 은평 뉴타운의 22만 원에 비하면 6배 가까이 비쌌다. 같은 회사 아파트끼리 비교해도 비슷한 규모의 확장 비용이 1,000만 원 이상 차이가 나분양가가 3.3㎡에 100만 원 가까이 올라 분양가 상한제 취지가 무색해진다. 평면을 3면이 개방된 신평면으로 설계가 돼 섀시 부분이 많이 들어가고 내부 마감재가 다른 업체에 비해 고급화돼 있다며, 5,000만 원까지 확장 비용을 과도하게 받는 경우도 있다. 용인 흥덕 지구에서 분양가 상한제를 적용해 분양한 아파트는 같은 조건인데도 주변보다 50% 가까이 더 비싸게 받고 있다. 분양 가격 중에서 가산비용을 따로 떼서 규제를 푼 측면이 있어 가산비용 중에서 옵션제를 편법 운영해 분양가를 인상하는 편법을 쓰고 있다.건설회사들의 편법 운영을 막고 분양가 상한제를 제대로 정착시키려면 정부가 확장과 옵션 비용도 표준화해야 한다
내 삶의 중심은 나. 난 뾰로롱~ 인포론 좌충우돌 페낭여행기 네이처 플로라 낙관과 신나는 삶 오스키 몽실이 라인요가 르꼬르동블루
분양가 상한제가 적용된 아파트 건설회사들이 발코니 확장 등 옵션제를 편법으로 운영해 입주 예정자들은 건설회사들이 발코니 확장과 내장가전제품 등 하나로 묶어 입주자의 선택의 여지가 없도록 만들어 사실상 분양가를 올리고 있다. 분양가 상한제가 적용되는 아파트의 기본형 건축비보다 3.3㎡당 150만원 가까이 싼 건축비로도 국내 최고급 아파트를 지을 수 있다. 정부가 제시한 분양가 상한제 아파트의 기본형 건축비가 좀 과도하게 책정됐다. 은평뉴타운 1지구의 분양가격 중 건축비 수준이 정부가 정한 분양가 상한제 아파트의 기본형 건축비보다 최대 32%나 싸게 나왔다. 정부가 택지비에 일정 건축비를 더해 분양가를 책정토록해 아파트분양가를 낮추겠다며 도입한 분양가 상한제 아파트의 건축비실제 원가에 비해 지나치게 높게 설정됐다.https://www.realer.co.kr/
분양가 상한제 아파트의 기본형 건축비에 대한 거품논란이 일고 있다. 분양가 상한제 아파트의 분양가 책정 기준으로 제시한 표준건축비 수준이 서울시의 은평뉴타운1지구 아파트 분양가 책정과정에서 산정된 건축비에 비해 턱없이 높게 설정돼 거품이 끼었다. SH공사가 80% 공사를 진행한 상태에서 책정한 건축원가에 비해 정부의 분양가 상한제 아파트 건축비에 비해 상당 수준 높아 건설업체들이 분양가 상한제의 기본형 건축비를 모두 반영해 분양가를 책정할 경우 폭리를 얻는 것은 물론 고분양가를 조장한다.
실제 은평뉴타운1지구의 분양가 내역을 보면 택지비는 SH공사가 책정한 분양가격과 정부 기준의 상한제 가격은 같다. 이는 감정가 기준으로 책정했기 때문이지만 건축비에서 큰 차이가 난다. 주택형 59㎡의 건축비는 3.3㎡당 429만4000원에 비해 정부가 정한 상한제의 해당 평형 기준 건축비는 568만5000원이다. 분양가 상한제의 기본형 건축비가 은평뉴타운 아파트보다 무려 139만원(32%)이나 비싼 셈이다. 은평뉴타운 84㎡ 분양주택도 상한제 기준 건축비는 3.3㎡당 557만2000원인데 SH공사는 431만5000원으로 책정해 125만7000원이나 차이가 난다. 나머지 101㎡와 134㎡도 SH공사가 실제 책정한 건축비와 분양가 상한제 적용 기본형 건축비 간 3.3㎡당 차이가 52만∼62만5000원에 이른다.
최고급 아파트를 짓는다고 공언하는 SH공사가 후분양제를 실시하면서 실제 책정한 건축비가 주택형별로 상한제의 기본형 건축비보다 3.3㎡당 52만∼139만원이나 싼 셈이다. 은평뉴타운 아파트 건축비 내역을 통해 정부의 분양가 상한제 기준이 상당히 부풀려 있다는 것을 알 수 있다. 분양가 상한제를 실시하면 건설사들이 손해를 본다는 것은 엄살이라는 것을 증명한 것이다. 분양가 상한제 기준이 되는 기본형 건축비 자체에 대한 거품을 제거하지 않은 게 문제로 지금처럼 최고·최신의 자재를 사용하는 것을 전제로 책정된 기본형건축비가 아닌 재료비·인건비·이윤 등의 원가를 기초로 현장 가격을 반영한 건축비 수준에서 건축비 상한선을 정해야 한다.
민간 건설사들은 분양원가와 분양가 상한제 기본형 건축비 간 가격 격차가 크게 벌려진 것은 은평뉴타운 사업의 특수성 때문이다. 우선 SH공사가 공기업답게 수익을 거의 남기지 않았다. 실제로 은평뉴타운에 들어가는 총 사업비는 7조5000억원 수준이지만 수익은 1211억원에 불과하다. 수익률이 1% 수준에 불과한 셈이다. 이 정도면 민간기업 기준으로는 하나마나한 사업이다. 민간 건설사가 7조원 이상 들여 1000억여원 남기는 사업은 절대 하지 못한다.단순히 은평뉴타운의 건축비 책정 내역을 보고 일반 분양가 상한제 아파트 기본형 건축비를 비교해 민간 건설사가 폭리를 챙긴다고 해석하는 것은 무리다.
이로인해 2008년 초부터 주택시장에 본격 등장할 것으로 예상됐던 분양가 상한제 아파트가 당분간은 공급되기 힘든 것은 주택업체들이 분양가 상한제를 피하기 위해 2007년말과 2008년 1분기에 공급 예정이었던 물량을 2007년 11월 말까지 앞당겨 분양승인 신청을 해버렸다. 실제로 상위 10위권 대형 건설업체 가운데 현재 분양승인 신청을 준비 중인 곳은 1개사에 불과한 용인시의 경우 신봉지구 동일하이빌 동부센트레빌 GS자이 등 3개 단지를 포함해 2007년 11월 모두 26건의 분양승인을 접수받았으나 12월 한 건도 받지 못했다.인천이나 기타 지역도 전무하다.
분양값 상한제 아파트이지만 주택업체들이 공급 면적을 부풀리거나 발코니 확장과 풀옵션을 사실상 강요해 소비자들과 마찰을 빚고 있다. 발코니 확장비용과 옵션으로 분양값을 간접적으로 올리는 것인데도 사전에 소비자들에게 충분히 고지하지 않아 내집 마련 꿈에 부푼 당첨자들한테 실망감을 주고있다. 중소형 아파트에 공급 면적이 쓸데없이 36평으로 부풀려져 옵션을 패키지로 묶어놓아 입주하려면 기존 가전·가구를 다 버려야 할 판이며 3.3㎡당 900만원대로 광고했지만 실제로는 1천만원이 넘는다. 비싼 시스템 에어컨을 구입하도록 유도하여 분양값이 비싸졌다. 편법을 이용해 어느 정도 가격을 올려도 일반 아파트보다는 싸다는 점과 청약가점이 높은 당첨자들이 재당첨 금지규정 때문에 당첨을 포기하지 못할 것이라는 점을 악용해 업체들이 슬슬 가격을 올리는 추세다.
발코니 확장비도 비싸며, 아파트는 베란다에 배수시설을 만들지 않는, 거실, 주방, 안방, 그리고 작은방 두 개 모두에 시스템 에어컨을 다는 비용으로 700만원을 설정했다. 치수가 나온 도면을 구할 수 없어 당첨자들이 항의하자 업체가 홈페이지에 공개했다. 평면도의 바둑판 무늬를 터야 확장형이 된다. 기본형이 훨씬 좁다. 은평뉴타운은 전용면적이 커질수록 고정비 비중이 낮아지면서 1㎡당 발코니 확장비용이 줄었지만, 발코니 확장비용도 늘었으며, 파주 새도시의 공급면적 143㎡짜리는 확장비용이 3320만원, 수원 화서에서 분양 중인 업체의 143㎡짜리는 2100만원에 그친다. 상한제 아파트는 대부분 청약 전이 아닌 당첨 뒤에야 본보기집을 공개하는 문제점도 있다. 당첨 뒤 뒤늦게 본보기집을 둘러보고 상담하면서 후회해도 계약을 물리기는 어렵다. 높은 가점을 쌓아 당첨됐는데 계약을 포기하면 한동안 재당첨이 금지되기 때문이다. 사람들이 몰리면 안전 사고나 주변 도로 정체 등 부작용이 많아 상한제가 적용되는 단지의 청약 전에 공개하는 것도 해결책은 안 된다. 상한제 물량은 확장·옵션 비용도 정부가 규격화하는 게 바람직하다.
입주자들한테 확장 할 거냐 안 할거냐 선택을 강요하고 무리하게 가전제품 등을 끼워넣기해 가격을 올리는 것에 대해 이해가지 못하는 경우, 발코니 확장 비용도 1㎡에 128만 원으로 같은 공공택지인 은평 뉴타운의 22만 원에 비하면 6배 가까이 비쌌다. 같은 회사 아파트끼리 비교해도 비슷한 규모의 확장 비용이 1,000만 원 이상 차이가 나분양가가 3.3㎡에 100만 원 가까이 올라 분양가 상한제 취지가 무색해진다. 평면을 3면이 개방된 신평면으로 설계가 돼 섀시 부분이 많이 들어가고 내부 마감재가 다른 업체에 비해 고급화돼 있다며, 5,000만 원까지 확장 비용을 과도하게 받는 경우도 있다. 용인 흥덕 지구에서 분양가 상한제를 적용해 분양한 아파트는 같은 조건인데도 주변보다 50% 가까이 더 비싸게 받고 있다. 분양 가격 중에서 가산비용을 따로 떼서 규제를 푼 측면이 있어 가산비용 중에서 옵션제를 편법 운영해 분양가를 인상하는 편법을 쓰고 있다.건설회사들의 편법 운영을 막고 분양가 상한제를 제대로 정착시키려면 정부가 확장과 옵션 비용도 표준화해야 한다
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